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html模版熱點城市跟進北京 嚴禁“商改住”
嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用,不隻是北京的“規則”,而應當成為全國各地的“通則”




繼北京商住房項目嚴格調控之後,廣州、成都、上海、深圳相繼跟進。綜合來看,“不得擅自改變為居住用途”成為各地商辦調控的基本原則。圖/視覺中國


【財新網】(記者 張欣)繼北京商住房項目嚴格調控之後,廣州、成都、上海、深圳相繼跟進。綜合來看,“不得擅自改變為居住用途”成為各地商辦調控的基本原則。

3月26日,北京發佈空前嚴格的商辦調控政策,從銷售、購房資格、信貸等角度全方位入手,同時配備完善的懲罰措施。北京商辦項目成交迅速接近冰點。中原地產數據顯示:3月26日之前3天,北京全市成交量達850套,而3月26日至3月29日,包括商住公寓、寫字樓、商業地產在內的全口徑商辦項目,全市成交量僅7套。

3月30日,廣州提出加強商辦類房地產項目管理。具體要求包括:房地產開發企業銷售商辦類物業,銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位。

4月21日,成都多部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》,要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用,嚴禁擅自改變為居住用途。同日,上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

5月12日,深圳發文,提出對商辦用房建築設計加強管理。未來5年,商業辦公、研發用房轉公寓建築平面佈局不得采用住宅套型式設計,衛生間等各類管道應集中設計。在設計和建設環節弄虛作假(如預留管道等)將受處罰。

在調控力度上,北京對商辦項目的管控實屬最嚴,不僅明令禁止 “商改住”,還要求商辦項目最小分割單元不得低於500平方米,在建在售商辦項目不得出售給個人。二手商辦項目出售給個人時,買傢資格除需滿足住宅限購要求,還需全額付款。開發商方面,項目建設單位如有違規,將被取消在京拿地資格。此外,北京各大商業銀行還全面暫停瞭商住房的抵押貸款。

其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制,也未明確提出取消違規開發商的拿地資格,而是側重於在項目設計環節加強管控。事實上,今年1月至2月,上海就已對商辦項目進行瞭調控,主要是清理核查擅自改建的商辦項目,並停止商辦項目網簽。而此次針對商辦物業有針對性地追加調控,實際是為瞭跟進北京“3.26”調控政策。

對於新建商辦類項目的最小分割單元,廣州的規定較北京寬松,限定在不得低於300平方米,成都政策沒有限制最小分割面積;轉讓方面,北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人,但廣州給轉讓設置瞭“附加條件”,即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

綜合多地商辦調控的政策來看,不得擅自改變為居住用途,成為基本原則。開發商自持運營不是短期政策,而是長效機制。

去年以來,炒房賺錢已是全民所向——能買住宅的時候,買住宅賺錢;限制買住宅的時候,買商住賺錢。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之後,需求轉移至商改住項目,因此商辦項目的限購,有助於為熱點城市的房價去去火。

高和資本合夥投資人周以升認為,商業地產是連接實體經濟的空間載體,其實質是實業的一部分。政府其實是在通過政策施壓,倒逼開發商摒棄快速套現的傳統運營模式,回歸自持運營,實現轉型。

此外,政府還擔心商辦用地價格上漲影響商業的正常發展。今年年初,上海市履新市長應勇表示,現在公寓式辦公等“類住宅”亂象,擾亂瞭房地產市場的正常秩序,也間接抬高瞭工業靜電除油煙機價格用地和其他商業用地的價格,對這類問題必須予以清理整頓和規范。

4月24日,光明日報發文稱,隨意搞“商改住”,投機色彩明顯,擾亂瞭房地產市場。因此,嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用,不應隻是北京的“規則”,而應當成為全國各地的“通則”。

有業內人士預估,未來不排除有更多的熱點城市向北京看齊,陸續出臺補漏性的調控措施,讓商辦項目回歸商業屬性。


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