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繼北京商住房項目嚴格調控之後，廣州、成都、上海、深圳相繼跟進。綜合來看，“不得擅自改變為居住用途”成為各地商辦調控的基本原則。圖/視覺中國
【財新網】（記者 張欣）繼北京商住房項目嚴格調控之後，廣州、成都、上海、深圳相繼跟進。綜合來看，“不得擅自改變為居住用途”成為各地商辦調控的基本原則。
3月26日，北京發佈空前嚴格的商辦調控政策，從銷售、購房資格、信貸等角度全方位入手，同時配備完善的懲罰措施。北京商辦項目成交迅速接近冰點。中原地產數據顯示：3月26日之前3天，北京全市成交量達850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、寫字樓、商業地產在內的全口徑商辦項目，全市成交量僅7套。
3月30日，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。具體要求包括：房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。
4月21日，成都多部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。
5月12日，深圳發文，提出對商辦用房建築設計加強管理。未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓建築平面佈局不得采用住宅套型式設計，衛生間等各類管道應集中設計。在設計和建設環節弄虛作假（如預留管道等）將受處罰。
在調控力度上，北京對商辦項目的管控實屬最嚴，不僅明令禁止 “商改住”，還要求商辦項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦項目不得出售給個人。二手商辦項目出售給個人時，買傢資格除需滿足住宅限購要求，還需全額付款。開發商方面，項目建設單位如有違規，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業銀行還全面暫停瞭商住房的抵押貸款。
其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制，也未明確提出取消違規開發商的拿地資格，而是側重於在項目設計環節加強管控。事實上，今年1月至2月，上海就已對商辦項目進行瞭調控，主要是清理核查擅自改建的商辦項目，並停止商辦項目網簽。而此次針對商辦物業有針對性地追加調控，實際是為瞭跟進北京“3.26”調控政策。
對於新建商辦類項目的最小分割單元，廣州的規定較北京寬松，限定在不得低於300平方米，成都政策沒有限制最小分割面積；轉讓方面，北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人，但廣州給轉讓設置瞭“附加條件”，即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
綜合多地商辦調控的政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。開發商自持運營不是短期政策，而是長效機制。
去年以來，炒房賺錢已是全民所向——能買住宅的時候，買住宅賺錢；限制買住宅的時候，買商住賺錢。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之後，需求轉移至商改住項目，因此商辦項目的限購，有助於為熱點城市的房價去去火。
高和資本合夥投資人周以升認為，商業地產是連接實體經濟的空間載體，其實質是實業的一部分。政府其實是在通過政策施壓，倒逼開發商摒棄快速套現的傳統運營模式，回歸自持運營，實現轉型。
此外，政府還擔心商辦用地價格上漲影響商業的正常發展。今年年初，上海市履新市長應勇表示，現在公寓式辦公等“類住宅”亂象，擾亂瞭房地產市場的正常秩序，也間接抬高瞭工業靜電除油煙機價格用地和其他商業用地的價格，對這類問題必須予以清理整頓和規范。
4月24日，光明日報發文稱，隨意搞“商改住”，投機色彩明顯，擾亂瞭房地產市場。因此，嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，不應隻是北京的“規則”，而應當成為全國各地的“通則”。
有業內人士預估，未來不排除有更多的熱點城市向北京看齊，陸續出臺補漏性的調控措施，讓商辦項目回歸商業屬性。
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